Vous venez de recevoir un refus d'assurance pour votre crédit immobilier ? Pas de panique : chaque année, des milliers d'emprunteurs parviennent à trouver des solutions. L'assureur peut vous proposer des aménagements avec une surprime ou des exclusions de garantie. Il est aussi possible d'explorer des alternatives comme la délégation d'assurance.
La loi Lemoine de février 2022, de nouvelles dispositions facilitent l'accès à l'assurance emprunteur, notamment pour les prêts inférieurs à 200 000 € par personne.
Comprendre le refus d'assurance de prêt immobilier
Un refus d'assurance n'arrive jamais par hasard, il obéit à une logique précise d'évaluation des risques.
L'assurance emprunteur : une obligation légale
Si la loi ne rend pas obligatoire l'assurance emprunteur, dans les faits, aucune banque ne vous accorde un prêt immobilier sans couverture. Elle protège vos intérêts, comme ceux de la banque. L'assurance de prêt prend en charge le remboursement de votre crédit immobilier en cas de coup dur.
Le droit des assureurs de refuser un emprunteur
Une compagnie d'assurances, en tant qu'organisme privé, dispose du droit de refuser de vous assurer. Elle peut le faire dans le cas où votre profil présente trop de risques par rapport aux bénéfices potentiels. Le refus n'a rien d'arbitraire?: l'assureur doit vous le notifier par écrit. Si vous en faites la demande, il est tenu de détailler avec précision les raisons de sa décision.
Types de refus : total vs partiel
Dans la pratique, le refus d'assurance peut prendre plusieurs formes. Un refus total signifie que l'assureur ne souhaite prendre aucun risque avec votre dossier. Plus fréquemment, vous pouvez recevoir un refus partiel. Il se décline de 3 manières :
- L'exclusion de garantie : l'assureur accepte de vous couvrir pour certains risques, mais pas pour d'autres. Par exemple, il peut exclure l'incapacité de travail liée à une pathologie chronique, tout en maintenant la garantie décès.
- La surprime : l'assureur accepte de vous couvrir en contrepartie d'une majoration de la prime d'assurance afin de compenser un risque spécifique. La surprime est calculée en pourcentage du tarif de base. Elle peut varier de manière significative selon les assureurs.
- L'ajournement : il s'agit d'un refus temporaire avec la possibilité de représenter votre dossier après un délai déterminé. Par exemple après la fin d'un traitement médical ou l'amélioration d'une situation particulière.
Principales causes de refus d'assurance emprunteur
Les assureurs évaluent votre profil selon des critères précis en vue de déterminer leur niveau d'exposition au risque.
Risques médicaux et état de santé
Votre état de santé constitue le premier motif de refus d'assurance, ce sont les risques de santé. Les assureurs sont vigilants sur :
- Les pathologies chroniques.
- Les maladies en cours de traitement.
- Les antécédents médicaux graves.
Âge de l'emprunteur
La plupart des assureurs fixent une limite autour de 65-70 ans pour une première souscription. Au-delà, ils refusent toute nouvelle couverture. La raison est simple : les risques de santé augmentent avec l'âge. Les assureurs sont aussi attentifs à l'âge de fin de prêt. Pour une couverture complète, vous devrez finir de le rembourser avant vos 75 ans.
Professions à risque
Certains métiers inquiètent les assureurs en raison de leurs statistiques d'accidents, d'invalidité. Sont concernés :
- Les forces de l'ordre, militaires (manipulation d'armes, interventions dangereuses).
- Les sapeurs-pompiers, personnels d'intervention d'urgence.
- Les travailleurs sur sites sensibles (industrie nucléaire, chimique).
- Le personnel navigant commercial, les chauffeurs routiers (déplacements fréquents).
- Les professionnels travaillant en territoires hostiles (zones de guerre, haute montagne).
Pratique de sports extrêmes
La pratique régulière de certains sports peut conduire à des refus :
- Les sports de montagne (alpinisme, escalade).
- Les sports aériens (parachutisme, parapente).
- La plongée sous-marine.
- Les sports mécaniques en compétition.
- Les sports de combat.
Pour évaluer le risque, les assureurs consultent les statistiques des fédérations sportives. Ils différencient la pratique amateur de la pratique professionnelle.
Résidence à l'étranger
Habiter à l'étranger peut compliquer votre accès à l'assurance de prêt immobilier. Les assureurs analysent :
- La stabilité politique du pays de résidence.
- Le niveau du système de santé local.
- Le taux de criminalité.
- L'accessibilité aux soins médicaux.
Ils vous demandent de remplir 2 documents spécifiques : une demande de faisabilité, un questionnaire sur les risques de séjour.
Situation du co-emprunteur
Si votre conjoint présente des risques importants, l'assureur peut refuser de couvrir le prêt, même si votre propre profil ne pose aucun problème. Dans ce cas, une solution consiste à souscrire 2 contrats distincts via la délégation d'assurance emprunteur.
Solutions face à un refus d'assurance de prêt
Face à un refus d'assurance de prêt immobilier, plusieurs alternatives s'offrent à vous.
La convention AERAS pour les risques aggravés de santé
La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) représente une solution si votre refus est lié à des problèmes de santé.
Fonctionnement, niveaux d'examen
La convention prévoit 3 niveaux d'analyse de votre dossier :
- Premier niveau : analyse classique via le questionnaire de santé.
- Deuxième niveau : examen approfondi par un service médical spécialisé.
- Troisième niveau : analyse par un pool d'experts médicaux pour les cas les plus complexes.
Pour être éligible au troisième niveau, votre prêt immobilier ne doit pas excéder 420 000 € et doit être remboursé avant vos 71 ans.
Le droit à l'oubli
Depuis le 1 juin 2022, si vous avez eu un cancer ou une hépatite C, vous bénéficiez du droit à l'oubli après 5 ans sans rechute. Auparavant, le délai suivant la fin de votre protocole thérapeutique était fixé à 10 ans. La disposition s'applique à tous les crédits immobiliers dont le terme intervient avant vos 71 ans.
Plafonnement des surprimes
Pour les personnes aux revenus modestes, la convention AERAS prévoit un mécanisme destiné à limiter les majorations tarifaires. Votre prime d'assurance emprunteur ne doit pas dépasser 1,4 point du taux effectif global (TAEG) de votre crédit si vos revenus ne dépassent pas :
- 1 fois le PASS (plafond annuel de la Sécurité sociale) pour une personne seule.
- 1,25 fois le PASS pour 1,5 à 2,5 parts fiscales.
- 1,5 fois le PASS pour 3 parts fiscales ou plus.
La délégation d'assurance
La délégation d'assurance vous permet de choisir librement votre assureur, en dehors de celui proposé par votre banque.
Avantages, processus
Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer de contrat d'assurance de prêt à tout moment, sans frais ni pénalité. Une solution intéressante pour 3 raisons :
- Chaque assureur a sa propre politique de risques.
- Les tarifs peuvent varier de façon significative.
- Certains assureurs sont spécialisés dans les profils atypiques.
Condition d'équivalence des garanties
La seule contrainte : votre nouveau contrat doit présenter des garanties équivalentes à celles exigées par la banque. La banque dispose de 10 jours ouvrés pour accepter ou refuser le nouveau contrat. Tout refus doit être motivé.
Négociation des conditions d'assurance
Avant d'explorer d'autres pistes, vous pouvez négocier avec l'assureur qui vous a refusé.
Surprimes
Si le refus est partiel, discutez du montant de la surprime. Certains assureurs acceptent de la revoir à la baisse si vous pouvez justifier d'un suivi médical régulier ou d'une amélioration de votre situation. Pour les sports à risque, ils peuvent proposer une surprime uniquement sur les périodes de pratique effective.
Exclusions de garanties
Vous pouvez négocier le périmètre des exclusions. Par exemple, pour une profession à risque, l'exclusion peut se limiter aux accidents liés à votre activité professionnelle tout en maintenant la couverture pour les autres situations.
Ajournements
En cas d'ajournement, demandez les conditions de réexamen de votre dossier. L'assureur doit vous indiquer le délai, les éléments qui permettent une réévaluation favorable.
Alternatives à l'assurance de prêt classique
Dans le cas où toutes les pistes précédentes échouent, d'autres options existent pour sécuriser votre prêt immobilier.
Hypothèque d'un bien immobilier
Vous pouvez proposer à la banque d'hypothéquer un autre bien dont vous êtes propriétaire. La garantie lui permet de le saisir en cas de défaillance de remboursement. L'hypothèque présente l'avantage d'être :
- Indépendante de votre état de santé.
- Sans prime d'assurance à payer.
- Possible sur un logement différent de celui acheté.
Nantissement d'actifs financiers
Le nantissement consiste à bloquer des placements financiers (assurance vie, portefeuille d'actions, etc.) au profit de la banque. Les actifs servent de garantie, ils continuent de produire des revenus. L'établissement bancaire ne les saisit qu'en cas de défaut de remboursement.
Cautionnement par un tiers
Une personne physique ou morale peut se porter caution pour votre prêt immobilier dans le cas où sa situation financière est solide, stable. Elle s'engage à le rembourser à votre place en cas de défaillance.
Contrat de prévoyance en garantie
Si vous disposez déjà d'un contrat de prévoyance, il peut parfois servir de garantie alternative. Un avenant est établi afin de désigner la banque comme bénéficiaire en cas de sinistre.
Démarches à suivre en cas de refus d'assurance emprunteur
Face à un refus, une approche méthodique augmente vos chances de trouver une solution adaptée.
Analyse du motif de refus
Première étape : demandez par écrit les raisons du refus à l'assureur. Il est tenu de vous justifier ses motivations. L'information s'avère précieuse pour identifier :
- Les points bloquants de votre dossier.
- Les éléments à améliorer.
- Orienter vos recherches d'alternatives de manière efficace.
Recherche d'autres assureurs
Ne vous arrêtez pas au premier refus. Chaque assureur a sa propre politique de risques, ses spécialités. Certains sont plus souples sur les pathologies chroniques, d'autres sont spécialisés dans les sports à risque. Plusieurs proposent des contrats dédiés aux seniors.
Consultation d'un courtier spécialisé
Un courtier en assurance de prêt peut faciliter vos démarches. Il connaît les spécificités de chaque assureur et peut négocier des conditions adaptées. Enfin, le courtier maîtrise les dispositifs comme la convention AERAS.
Droits, recours de l'emprunteur
Il est essentiel de connaître les voies de recours afin de défendre votre dossier.
Contestation d'un refus d'indemnisation
Adressez d'abord une réclamation écrite au service client de l'assureur. Détaillez les points de désaccord. Veillez à joindre toutes les pièces justificatives utiles. Gardez des copies de tous les échanges. Exigez une réponse écrite dans un délai raisonnable (2 mois).
Demande de réexamen du dossier
Vous avez la possibilité de demander un réexamen de votre dossier, en particulier si :
- Votre situation médicale s'est améliorée.
- Vous avez modifié votre pratique sportive.
- Vous avez changé de profession.
- Vous pouvez fournir de nouveaux éléments.
La banque dispose d'un délai de 10 jours ouvrés pour répondre à votre demande de substitution d'assurance emprunteur.
Saisine du médiateur de l'assurance
En dernier recours, vous pouvez saisir le médiateur. Sa mission est d'examiner gratuitement votre dossier, avant de proposer une solution amiable. Il émet un avis dans les 90 jours. La médiation est possible seulement après avoir épuisé les voies de recours internes auprès de la compagnie d'assurances.
Conseils pour optimiser ses chances d'acceptation
Certaines précautions peuvent augmenter vos chances d'obtenir une assurance de prêt immobilier.
Préparation du dossier médical
Constituez un dossier médical solide en vue de maximiser vos chances :
- Rassemblez tous vos bilans médicaux récents.
- Faites établir un certificat détaillé par votre médecin traitant.
- Préparez un historique précis de vos traitements, leur évolution.
- Obtenez des attestations de bonne observance des traitements.
- Si vous êtes en rémission, documentez-la avec des preuves médicales.
Choix du moment de la demande
Évitez de déposer une demande pendant une phase aiguë d'une maladie. Attendez la fin d'un traitement si possible. Privilégiez une période de stabilité professionnelle. Si vous pratiquez un sport à risque, déposez votre dossier hors saison. Pour les expatriés, faites la demande avant votre départ.
Importance de la transparence dans les déclarations
La sincérité est votre meilleure alliée :
- Ne minimisez pas vos problèmes de santé.
- Déclarez toutes vos activités à risque.
- Mentionnez vos antécédents médicaux complets.
- Précisez les mesures de sécurité prises dans votre pratique sportive ou professionnelle.
- Signalez les améliorations, les suivis en cours.
Questions fréquentes sur le refus d'assurance de prêt immobilier
Comment réagir à un refus d'assurance de prêt ?
La première chose à faire est de :
- Demander les motifs détaillés du refus.
- Vérifier si vous entrez dans le cadre de la convention AERAS.
- Consulter plusieurs assureurs de manière simultanée.
- Envisager une délégation d'assurance emprunteur.
- Faire appel à un courtier spécialisé.
Quelles sont les meilleures alternatives en cas de refus ?
Par ordre de priorité, explorez :
- La délégation d'assurance auprès d'assureurs spécialisés.
- La convention AERAS si votre refus est lié à la santé.
- Une garantie hypothécaire sur un autre bien.
- Le nantissement d'actifs financiers.
- La caution d'un tiers solvable.
Peut-on obtenir un prêt immobilier sans assurance ?
Légalement, l'assurance n'est pas obligatoire, mais dans la pratique, les banques l'exigent. Toutefois, elles peuvent accepter des garanties alternatives comme le cautionnement ou l'hypothèque.
Quels sont les délais pour trouver une solution après un refus ?
Les délais à connaître :
- 10 jours ouvrés pour la réponse de la banque sur une délégation d'assurance.
- 3 semaines pour l'étude complète d'un dossier AERAS.
- 4 mois de validité pour une proposition d'assurance de prêt immobilier.
- 2 mois maximum pour une réponse à une réclamation.
- 90 jours pour l'avis du médiateur.
