Comment s'assurer contre la vacance locative ?

Vacance locative : définition

La vacance locative est une période durant laquelle le logement est vacant, ce qui signifie tout simplement qu'il n'est pas occupé par un locataire.

La vacance locative est le pire ennemi du bailleur dans la mesure où il ne perçoit plus de loyer pour compléter ses revenus ou pour rembourser son crédit immobilier. Cette période, synonyme de perte financière, peut durer quelque temps si le propriétaire ne parvient pas à retrouver de nouveaux locataires.

Cette période peut aussi être de courte durée. En effet, lorsqu'un locataire déménage, il n'est pas rare que le nouvel occupant n'arrive qu'une semaine plus tard. Durant cette semaine d'inoccupation, on parle d'ores et déjà de vacance locative.

Assurance habitation : petit retour sur les obligations du locataire

Avant d'aborder l'assurance vacance locative souscrite par le propriétaire, il est important de comprendre le fonctionnement d'une location en matière d'assurance.

Les locataires sont dans l'obligation de souscrire un contrat d'assurance habitation. Lors de la signature du bail, ils doivent apporter les pièces justificatives demandées par le bailleur, à l'image de l'attestation d'assurance habitation.

Les locataires ne sont pas contraints de souscrire un contrat d'assurance multirisque habitation. Une simple couverture contre les risques locatifs est nécessaire (dégât des eaux, incendie).

L'assurance vacance locative du propriétaire

Un bailleur peut, lui aussi, souscrire des assurances pour son logement en location. Toutefois, rien ne l'oblige légalement à le faire.

Une assurance PNO (propriétaire non occupant) s'impose malgré tout. Et vous allez rapidement comprendre pourquoi. Lorsque le locataire est en place, il est assuré et doit justifier de cette assurance chaque année sur demande du propriétaire. Mais en cas de départ prématuré ou si le bailleur ne trouve pas de nouveau locataire, le bien immobilier n'est plus couvert par une assurance puisque aucun locataire n'est en place.

L'assurance PNO vient donc prendre le relais lorsque le logement est vacant. Elle permet également de compléter les garanties des locataires en place pour des sinistres qui ne sont pas garantis.

Cette assurance peut prendre en charge les sinistres suivants, selon les contrats :

• incendie, explosion ;
• responsabilité civile de propriétaire ;
• dégâts des eaux ;
• catastrophes naturelles ;
• vol ou tentative de vol ;
• vandalisme ;
• les dégâts causés par un défaut d'entretien ou un vice de construction.

L'assurance des loyers impayés pour compléter la garantie vacance locative

Il existe différents niveaux de garanties au sein de l'assurance du propriétaire non-occupant. Si la garantie vacance locative s'avère essentielle, la garantie pour les impayés de loyers s'impose. Le bailleur compte en effet sur ses revenus locatifs (loyers et charges) pour compléter ses revenus ou rembourser tout ou partie du crédit immobilier de son investissement locatif. Lors de la signature du bail, il vérifie la solvabilité de son futur locataire. Il demande des justificatifs de revenus et un dépôt de garantie, voire un cautionnement d'un proche. Toutefois, personne n'est à l'abri d'un défaut de paiement, que votre locataire soit malhonnête ou simplement parce qu'il est victime d'un accident de la vie qui l'empêche de subvenir à ses besoins. Aussi, malgré une solvabilité du locataire prouvée à l'entrée dans le logement, des impayés de loyer peuvent intervenir à tout moment.

Les assurances loyers impayés permettent ainsi une prise en charge des loyers en cas de défaillance du locataire par l'assureur selon les garanties du contrat.

Cette assurance peut même aller plus loin. La garantie des loyers impayés peut inclure la garantie contre les dégradations locatives. Si le locataire est responsable de dégradations, les propriétaires bailleurs obtiennent une indemnisation pour réaliser les travaux, voire pour compenser la vacance locative le temps de ces travaux.

La protection juridique du propriétaire bailleur

Assurance vacance locative, garantie loyer impayé, ces assurances peuvent encore être insuffisantes. En cas de non-paiement des loyers ou de détériorations du logement, le propriétaire peut entamer une procédure d'expulsion. Toutefois, les frais de procédure peuvent être élevés. Pour un propriétaire qui ne perçoit plus ses loyers, les frais de contentieux peuvent être impossibles à assumer.

C'est pourquoi la compagnie d'assurances propose une protection juridique qui vient conseiller le bailleur sur les démarches à réaliser (commandement de payer, appel à un huissier, etc.). Au-delà des conseils d'experts, cette garantie vous permet d'espérer une prise en charge des frais de justice.

Quand et comment souscrire une assurance vacance locative ?

Que vous envisagiez simplement cette assurance PNO en cas de vacance locative ou que vous souhaitiez une assurance complète pour le propriétaire bailleur prenant en charge le montant du loyer impayé et les dégâts causés par le locataire, il est important de souscrire ce contrat dès la mise en location.

Utilisez notre comparateur d'assurances PNO pour trouver le contrat d'assurance le moins cher et vous offrant des garanties adaptées à vos attentes. Comparez les prix et les garanties, mais aussi les éventuelles carences qui vous empêcheraient d'espérer une indemnisation rapidement.

Quel est le prix de l'assurance PNO ?

Le prix de votre assurance pour propriétaire non occupant va essentiellement dépendre du niveau des garanties souscrites. Si vous souscrivez uniquement une assurance habitation pour vous protéger en cas de vacance locative ou compléter l'assurance habitation de vos locataires, le prix est peu élevé. Il vous coûtera en revanche plus cher de souscrire une assurance loyers impayés. Le montant de la cotisation est la plupart du temps un pourcentage du montant du loyer.

Sachez que si vos locataires sont éligibles, Action Logement vous propose une prise en charge des loyers et des charges en cas de défaut de paiement de vos locataires. Différentes conditions doivent être remplies, renseignez-vous. Et si vous n'êtes pas éligible, comparez les offres des différents assureurs.