Qu'est-ce que le conseil syndical de copropriété ?

Retrouvez également notre guide détaillé sur les missions et l'utilité du syndicat et du syndic de copropriété.

Rôle et fonctionnement du conseil

Le conseil syndicat remplit trois missions principales : un avis consultatif, une assistance envers le syndic mais surtout un contrôle de ce dernier.

S'agissant de sa première mission, le conseil se doit de conseiller le syndicat à tout moment de la vie de la copropriété, ainsi qu'à l'occasion de chaque présentation de contrat de syndic. De plus, l'assemblée générale de copropriété devra voter un montant au-dessus duquel le conseil devra systématiquement être consulté avant que les marchés ou les contrats ne soient exécutés ou signés.

Ensuite le conseil assiste le syndic dans sa mission, mais surtout il doit exercer un contrôle sur la réalisation des missions de ce dernier. Pour ce faire il est donc titulaire d'un droit de consultation sur toutes les pièces relatives à la gestion ou à l'administration de la copropriété en rapport avec le syndicat.

Cette consultation pourra s'exercer sur toutes les pièces naissant de l'exercice de sa mission par le syndic. Il pourra donc tout aussi bien s'agir de dossiers ou de factures que de courriers ou de mails, qu'il aura le droit de copier.

C'est de toute manière le règlement qui met en place les règles de fonctionnement particulières du conseil syndical (ce sera par un vote à la double majorité du syndicat en cas d'absence de règlement).

En matière d'assurance immeuble, souvent gérée par le syndic, le conseil syndical est responsable de l'examen des contrats pour garantir une couverture adéquate des parties communes et une indemnisation équitable en cas de sinistre.

Contrairement au syndic ou au syndicat le conseil syndical n'est pas doté de la personnalité morale. Dès lors il faudra rechercher la responsabilité personnelle de ses membres en cas de litige. Il sera facile de la prouver en cas de fraude dans les dépenses ou d'ententes frauduleuses avec le syndic, moins lorsqu'il s'agira de mettre en avant un défaut de conseil par exemple. Chacun de ces membres a donc tout intérêt à être couvert par une assurance de responsabilité civile.

Pour finir les membres du conseil ne sont pas rémunérés. Ils disposent simplement d'une enveloppe accordée par le syndicat leur permettant de fonctionner toute l'année (remboursement des frais par exemple). Le mandat des conseillers peut être rompu par ces derniers quand ils le souhaitent, ou être interrompu par leur révocation après un vote à la majorité absolue du syndicat.

Désignation des membres

Le conseil syndical a donc un rôle déterminant en pratique dans la vie de la copropriété. Il est chargé de contrôler et d'assister le syndic, dans l'intérêt du syndicat et de la copropriété. À ce titre il est nécessaire de réunir certaines qualités particulières pour être membre du syndic. Il faudra donc être propriétaire dans la copropriété (exclusion des locataires, mais pas des associés d'une SCI), être le conjoint ou le partenaire de PACS d'un propriétaire, son représentant légal, un usufruitier ou encore un accédant ou acquéreur à terme. Il est admis que les concubins ou les descendants d'un propriétaire vivant dans la copropriété puissent travailler avec le conseil syndical, sans en être membres, et ce dans l'intérêt de la copropriété.

Pour finir il est impossible pour le syndic ainsi que pour ses proches (sa famille) d'être membre du conseil syndical, lorsque celui ne fonctionne pas sous la forme d'une coopérative et ce même s'ils répondent eux-mêmes aux conditions d'accès.

C'est le syndicat de copropriétaires qui élit les membres du conseil syndical, la loi ne précise pas combien de membres doivent être élus, mais ils doivent cependant être deux au minimum. En effet il faudra un organe collégial comprenant un président. C'est donc le règlement de la copropriété qui pourra venir fixer ce nombre.

Les membres sont donc élus à la majorité absolue pour trois ans renouvelables (article 22 de la loi de 1965). Ils désigneront ensuite un président parmi eux soit à la majorité des membres, soit en application du règlement si cette disposition est prévue.

Il existe deux exceptions à l'application de ces règles. Tout d'abord le syndicat peut, après un vote à la double majorité, décider de ne pas instituer de conseil syndical. De plus en cas de défaut de majorité il faudra en avertir tous les copropriétaires. Un de ces derniers, ou le syndic, pourra alors saisir le juge qui désignera lui-même les membres du conseil (avec leur accord) ou, à défaut, constatera l'impossibilité d'en instituer un.

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