Garantie des loyers impayés : les critères d’éligibilité du locataire

Qu'est-ce que la garantie des loyers impayés ?

Il s'agit d'une assurance souscrite par le propriétaire d'un bien en location. Lorsque vous réalisez un investissement immobilier locatif, le risque majeur est financier. Si vos locataires ne paient pas le loyer, vous ne pouvez pas rembourser votre crédit immobilier. Si votre prêt immobilier est remboursé, vous attendez certainement de percevoir le loyer pour compléter vos revenus. En clair, en cas de défaut de paiement du loyer, mieux vaut être parfaitement assuré.

Grâce à cette assurance pour propriétaire non occupant, vous bénéficiez d'un accompagnement financier, les conditions étant variables selon les contrats d'assurance et les compagnies d'assurances.

Le contrat d'assurance doit définir les conditions de votre garantie loyers impayés (GLI). Deux points sont essentiels :

• le délai de carence : votre assureur peut fixer un délai de carence, ce qui va signifier que la prise en charge n'est pas immédiate. Votre contrat peut, par exemple, déterminer que votre compagnie d'assurances vous indemnise au bout du troisième mois d'impayé. Certains assureurs proposent une indemnisation dès le premier impayé, c'est un point important pour limiter le risque financier ;
• le plafond d'indemnisation : ce n'est pas parce que vous avez souscrit une assurance des loyers impayés que celle-ci va vous indemniser de manière systématique jusqu'à la résolution de votre problème avec vos locataires. Le contrat d'assurance prévoit un plafond (par exemple de 30 000 €).

Garantie des loyers impayés : les conditions liées au locataire

Il n'est pas possible pour tous les propriétaires de bénéficier de la garantie des loyers impayés. En effet, l'assureur veille à ce que le risque de défaut de paiement soit limité. Aussi, il va demander au propriétaire de veiller à bien choisir son locataire.

• La situation professionnelle du locataire est scrutée à la loupe. Les compagnies d'assurances souhaitent un locataire avec une situation stable, de préférence en CDI, ou des retraités dont les revenus ne pourront être revus à la baisse. Toutefois, une étude approfondie du dossier peut permettre à un salarié en CDD, en intérim, en apprentissage ou à un intermittent du spectacle d'accéder à la location.
• La solvabilité du locataire. On dit que le locataire doit percevoir un revenu trois fois supérieur à son loyer. Si la situation professionnelle n'est pas la plus rassurante, mais si le locataire présente un salaire quatre ou cinq fois plus élevé que le montant du loyer, l'assureur peut accepter la souscription d'un contrat d'assurance loyers impayés.

La compagnie d'assurances, avant toute souscription d'un contrat d'assurance loyers impayés, va vous demander un certain nombre de documents concernant le locataire :

• 3 derniers bulletins de salaire ;
• contrat de travail ;
• dernier et avant-dernier avis d'imposition ;
• justificatifs d'allocation ;
• SIREN pour un indépendant ;
• attestation de scolarité pour un étudiant.

Les conditions liées au logement

Les conditions liées au locataire ne sont pas les seules à devoir être respectées.

• Le logement doit être la résidence principale du locataire.
• Le montant du loyer ne doit pas excéder un plafond fixé par la compagnie d'assurances (autour de 2 500 €).
• Le logement doit être décent et répondre aux normes de location.
• Aucune caution ne peut être demandée si une garantie des loyers impayés est souscrite.
• Vous devez avoir signé un bail complet selon les règles en vigueur.

Les garanties de cette assurance et leur application

Lorsque vous souscrivez une assurance loyers impayés, vous attendez de votre assureur qu'il vous indemnise afin d'éviter une perte financière. Sachez qu'il existe deux types de garanties :

• celle qui vous indemnise lorsque votre locataire ne règle plus ses loyers (charges comprises) ;
• celle qui vous propose une indemnisation lorsque votre logement est vacant (si vous ne retrouvez pas tout de suite un locataire).

Sachez que vous pouvez aussi souscrire une garantie dégradation. Si votre locataire est à l'origine de dégradations dans la maison ou l'appartement, la compagnie d'assurances vous indemnise pour réaliser les travaux. Elle peut même, selon les conditions du contrat, assurer les loyers que vous ne pouvez percevoir durant les travaux.

En cas de loyer impayé vous devez avant toute chose envoyer au locataire un courrier recommandé avec accusé de réception afin de lui demander de vous payer. Si, malgré votre demande, le loyer n'est toujours pas réglé, contactez votre compagnie d'assurances pour l'informer de cette situation afin qu'elle puisse prendre le relais. En parallèle, si le non-paiement perdure, une procédure d'expulsion peut être envisagée. N'oubliez pas que l'expulsion n'est pas possible durant la trêve hivernale. Songez également à souscrire une assurance propriétaire non occupant et une protection juridique. En cas de litige, la protection juridique vous permet d'obtenir les conseils de juristes pour une résolution à l'amiable. Avec une formule plus avancée, vous bénéficiez de la prise en charge des frais de procédure.

Le prix de la garantie des loyers impayés

Il n'existe pas de prix fixe pour une telle garantie permettant d'assurer le paiement des loyers. Le bailleur va payer un montant proportionnel au montant du loyer. Ce montant peut atteindre environ 3 % du loyer.

Comment souscrire un contrat d'assurance pas cher ?

Vous avez réalisé des investissements locatifs et vous souhaitez vous prémunir en cas de loyers non payés ou de dégradations locatives ? Vous ne souhaitez pas faire appel à la caution solidaire ? C'est le moment de rechercher une garantie loyer impayé en utilisant notre comparateur d'assurances. Les propriétaires bailleurs doivent s'assurer de payer le prix le plus juste au regard des garanties proposées (impayés de loyer, vacance locative, détériorations).

Il est possible de souscrire une assurance GLI pas chère en comparant les offres de différents assureurs. Trouvez le contrat d'assurance le moins cher à garanties équivalentes pour faire des économies tout en préservant votre avenir financier.