Litige avec un constructeur : comment faire appliquer la garantie décennale ?

Garantie décennale : pour qui est-elle obligatoire ?

Tout professionnel ou particulier engagé dans des travaux de construction doit souscrire une garantie décennale. Ce dernier remet l'attestation d'assurance au maître d'ouvrage avant le démarrage du chantier. Cette assurance concerne les nouvelles constructions, les travaux d'extension et de rénovation d'un bâtiment existant.

Les constructeurs professionnels soumis à cette obligation incluent divers acteurs comme :

• Les entrepreneurs.
• Les promoteurs.
• Les lotisseurs.
• Les maîtres d'œuvre.
• Les architectes.
• Les techniciens.
• Les bureaux d'études.
• Les ingénieurs-conseils.
• Les artisans.
• Les auto-entrepreneurs.

Ces professionnels sont liés au client par un contrat de louage d'ouvrage. Il s'agit d'un contrat par lequel une des parties s'engage à effectuer, en contrepartie d'un prix déterminé, quelque chose pour l'autre partie.

Si un constructeur omet de souscrire une assurance professionnelle, il est passible d'une peine pouvant aller jusqu'à six mois d'emprisonnement et/ou 75 000 € d'amende. Cette sanction ne concerne pas les personnes physiques construisant un logement pour leur propre occupation ou celle de leur famille proche.

Quels sont les dommages pris en charge par la garantie décennale du constructeur ?

La garantie décennale s'applique seulement aux travaux débutant pendant la période de validité du contrat. Cette assurance couvre les défauts non apparents lors de la réception de la construction.

Comme le stipule l'article 1792 du Code civil, le professionnel engage sa responsabilité envers le maître d'ouvrage et les propriétaires successifs du bien pour les désordres :

• Affectant la solidité de l'ouvrage.
• Le rendant inhabitable.
• Le rendant impropre à sa destination prévue.
• Compromettant la solidité d'un élément d'équipement indissociable d'un ouvrage de viabilité, fondation, ossature, clos ou couvert. Il s'agit d'éléments dont la dépose, le démontage ou le remplacement ne peuvent être réalisés sans détériorer la construction. Par exemple, une véranda, des canalisations, un chauffage central ou une installation électrique encastrée.

Attention, seuls les travaux spécifiés dans le contrat d'assurance du constructeur sont couverts.

Comment faire jouer la garantie décennale ?

Voici les étapes à suivre pour déclencher la garantie décennale en fonction de la situation du maître d'ouvrage.

Étape 1 : vérifier si les travaux ont été achevés il y a moins de 10 ans

L'assurance de responsabilité civile décennale prend en charge les dommages survenus après la réception des travaux, pour 10 ans. Ce délai commence dès le lendemain de la signature du procès-verbal de réception de la construction. Aucune action en justice ne peut être intentée contre le constructeur au-delà de cette période.

Étape 2 : s'assurer que les désordres constatés sont couverts par la garantie décennale

Tous les sinistres ne sont pas pris en charge par la garantie décennale du constructeur. Seules les malfaçons affectant la solidité de l'ouvrage ou d'éléments d'équipement indissociables sont concernées. Pour bénéficier d'une indemnisation, les dommages ne devaient pas être apparents lors de la réception des travaux.

Voici des exemples de désordres couverts par la garantie décennale :

• Le fléchissement d'une charpente.
• L'affaissement d'un plancher.
• Une fenêtre qui ne ferme pas.
• Une fissuration importante des murs causant une infiltration d'eau.
• Une isolation non conforme entraînant une surconsommation énergétique.
• Le non-respect des normes d'accessibilité aux personnes à mobilité réduite (PMR).

Dans certains contrats d'assurance de responsabilité civile décennale la garantie ne s'applique pas aux dommages résultant de :

• Un acte intentionnel ou dolosif (manœuvre trompeuse visant à obtenir le consentement d'une autre personne) de l'assuré.
• Les effets de l'usure normale, du manque d'entretien ou d'une utilisation anormale.
• Une cause extérieure. Par exemple, un cas de force majeure (événement exceptionnel, imprévisible et irrésistible justifiant l'exonération d'une obligation), le fait d'un tiers ou une faute du maître d'ouvrage.

Étape 3 : déclarer le sinistre à l'assureur ou envoyer un courrier de mise en demeure au constructeur, selon les cas

Les démarches à effectuer varient en fonction de la présence ou de l'absence d'une assurance dommages-ouvrage (DO).

Une assurance dommages-ouvrage a été souscrite par le maître d'ouvrage

Il est important de réagir dès la connaissance du sinistre. Le maître d'ouvrage doit respecter le délai de déclaration indiqué dans son contrat d'assurance. Il ne peut pas être inférieur à cinq jours ouvrés. Pour déclarer le sinistre, il peut envoyer un courrier recommandé, opter pour un envoi électronique ou une remise en main propre contre récépissé.

Voici les informations à inclure dans le courrier :

• Le numéro du contrat d'assurance dommages-ouvrage et, le cas échéant, celui de l'avenant.
• Le nom du propriétaire de la construction ayant été endommagée.
• L'adresse de la construction concernée par les malfaçons.
• La date de réception ou, si non disponible, la date de la première occupation des locaux.
• La date d'apparition des dommages accompagnée de leur description et localisation.
• Si la déclaration survient pendant la période de parfait achèvement, la copie de la mise en demeure relative à cette garantie.

À la réception de la déclaration de sinistre, l'assureur dispose de 10 jours calendaires pour demander les renseignements manquants. Une fois la déclaration complète reçue, il dispose de 60 jours calendaires pour :

• Faire expertiser les désordres.
• Fournir le rapport de l'expert.
• Notifier le maître d'ouvrage de la prise en charge du sinistre.

En cas de non-respect du délai d'instruction de 60 jours, le maître d'ouvrage est autorisé à engager les travaux nécessaires. Il en informe l'assureur par lettre recommandée ou envoi électronique avec avis de réception. Ce dernier ne peut plus contester la nature des désordres déclarés, et doit l'indemniser. Par ailleurs, l'indemnité due est augmentée d'un intérêt équivalent au double du taux de l'intérêt légal.

Pour les sinistres d'une valeur inférieure à 1 800 €, l'assureur présente une offre d'indemnité dans un délai maximal de 14 jours calendaires. Au-delà de ce montant, le délai est fixé à 90 jours calendaires. Si le maître d'ouvrage accepte l'offre, l'indemnité lui est versée sous 15 jours. S'il estime l'offre insuffisante, il peut solliciter une avance forfaitaire à son assureur, en attendant la résolution du litige.

En cas de refus d'indemnisation, l'assureur notifie le maître d'ouvrage dans les 15 jours après la réception de la déclaration de sinistre.

Le maître d'ouvrage n'a pas souscrit d'assurance dommages-ouvrage

Dans ce cas, le maître d'ouvrage adresse un courrier de mise en demeure au constructeur, lui demandant de corriger les défauts observés. La lettre doit inclure les informations suivantes :

• Les coordonnées complètes de l'entrepreneur.
• Les dates et références des documents attestant de la relation contractuelle entre le maître d'ouvrage et le constructeur (devis, contrat, facture, procès-verbal de réception, etc.)
• La date de réception de la construction.
• L'adresse de la construction concernée.
• Une description détaillée de tous les désordres constatés.
• La mention « mise en demeure de réparer les malfaçons ».
• L'octroi d'un délai raisonnable au constructeur (entre 12 et 15 jours) pour répondre à la requête.
• Les documents pouvant soutenir la demande (photos, procès-verbaux d'huissier, certificats de professionnels, rapports d'experts, etc.)

À ce stade, la plupart des constructeurs préfèrent une résolution à l'amiable plutôt que d'impliquer leur assureur. Cela leur évite de voir leur prime d'assurance décennale augmentée ou leur contrat résilié.

L'entrepreneur ne répond pas à la requête du maître d'ouvrage ou rejette sa faute ? Le maître d'ouvrage peut contacter directement son assurance, en qualité de tiers lésé. Pour ce faire, il lui envoie un courrier recommandé avec accusé de réception, en reprenant les informations et documents transmis au constructeur. Les coordonnées de l'assurance décennale sont généralement indiquées dans la documentation fournie par le constructeur ou l'artisan.

En l'absence de retour de la part de l'assureur du constructeur, le maître d'ouvrage a la possibilité de saisir le tribunal judiciaire. Son rôle est de trancher sur le litige, après avoir recherché les responsabilités. L'appui d'un avocat est conseillé dans le cadre de cette procédure.

Litige garantie décennale : que faire si l'entreprise de construction a disparu ?

Le dépôt de bilan de l'assuré n'affecte pas la validité de la garantie décennale. Le maître d'ouvrage peut mobiliser cette garantie en retrouvant les coordonnées de l'assureur sur l'attestation d'assurance fournie par le constructeur. En cas de difficulté à obtenir ces informations, il est possible de contacter le mandataire liquidateur. Il est responsable de la procédure collective engagée contre l'entreprise de construction.