Focus sur le statut LMNP

Définition de la location meublée non professionnelle

La LMNP (location meublée non professionnelle) est un statut régissant l'activité de location de logements meublés. Elle s'oppose à la LMP, la location en meublé professionnel. Ce statut concerne les personnes tirant la majeure partie de leurs revenus de la location meublée. Elle est cette fois exercée à titre principal.

Vous pouvez obtenir le statut LMNP en louant une chambre, un appartement, une maison, etc. dès l'instant où le logement est meublé, prêt à y vivre.

La location meublée non professionnelle est une solution parfaite pour constituer votre patrimoine immobilier, ou encore pour mieux anticiper l'avenir. Le bien immobilier acquis est financé en partie, voire en totalité par les loyers perçus. À la retraite, vous pouvez choisir de vendre votre bien pour bénéficier d'un capital ou de le conserver pour obtenir un complément de revenus.

Les conditions d'éligibilité au statut LMNP

Tout loueur de meublé n'est pas en droit de choisir le statut LMNP. Ce choix est soumis à certaines conditions inscrites à l'article 155 IV du Code général des impôts :

• Les revenus sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Le loueur ne doit pas être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (ni aucun membre de son foyer fiscal).
• Les revenus ne peuvent excéder 23 000 € par an ou représenter plus de 50 % des ressources du propriétaire (traitements et salaires, autres bénéfices industriels, commerciaux agricoles ou non commerciaux).

En cas de dépassement des recettes maximales de la LMNP, le loueur prend automatiquement le statut de LMP (loueur en meublé professionnel).

Comment devenir loueur en meublé non professionnel ?

Dans un premier temps, vous devez faire l'acquisition d'un bien immobilier. Deux solutions ici :

• Le bien est déjà meublé. Il respecte la liste imposée par la loi Alur (nous y reviendrons plus loin).
• Le bien est vide. Vous devez le meubler pour répondre à vos obligations légales.

L'étape suivante est l'inscription à l'INPI (Institut national de la propriété intellectuelle) via le formulaire P0i. Cela permet de :

• Déclarer le début d'activité de location meublée.
• Indiquer le choix du régime fiscal.
• Déterminer le régime de TVA.

Vous obtenez un numéro SIRET, vous permettant d'exercer votre activité. Cette déclaration doit se faire au maximum 15 jours après la mise en location de votre bien immobilier.

Ensuite, d'autres formalités vous attendent :

• Adhésion à un centre de gestion agréé (CGA).
• Création d'un espace professionnel sur le site des impôts pour payer la CFE (cotisation foncière des entreprises).

Le fonctionnement de la LMNP

Une fois votre activité lancée puis votre bien mis en location, votre seule obligation est de déclarer vos revenus chaque année. Pour cela, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) permet d'obtenir un abattement de 50 % sur les revenus locatifs perçus. En clair, vous êtes imposé uniquement sur la moitié de vos revenus LMNP. Toutefois, vous n'avez pas la possibilité de déduire vos charges. Un calcul est donc nécessaire pour vous assurer de faire le meilleur choix.

Le régime réel

Cette fois, vous ne bénéficiez pas d'abattement. En revanche, vous avez le droit de déduire de vos revenus toutes vos charges :

• Intérêts d'emprunt.
• Assurance.
• Comptabilité.
• Taxe foncière.
• Charges de copropriété.
• Travaux.

Comment déclarer ses revenus en LMNP ?

Chaque année, lors de la réalisation de votre déclaration de revenus, vous devez déclarer les revenus locatifs de votre LMNP.

Pour cela, utilisez le formulaire 2042 C pour indiquer les revenus générés. En page 1 de votre déclaration de revenus, pensez à cocher la case « identification des personnes exerçant une activité non salariée ».

Les revenus locatifs s'ajouteront à vos autres revenus, votre imposition sera calculée sur le montant total.

Les avantages et inconvénients d'une LMNP

La LMNP offre de nombreux avantages. Elle présente également quelques limites à prendre en compte avant de faire ce choix.

Les avantages du statut LMNP

Commençons par les avantages de la location meublée pour comprendre pourquoi la LMNP est un statut à envisager sérieusement.

La défiscalisation en LMNP

Avec la LMNP, vous pouvez choisir votre régime fiscal. Vous adaptez votre choix au montant de vos charges. Soit vous bénéficiez de l'abattement de 50 % avec le régime micro-BIC, soit vos charges sont supérieures à la moitié de vos revenus, le régime réel s'impose donc. Cette fois, vous pouvez déduire toutes vos charges pour réduire l'assiette taxable, donc votre imposition finale.

De plus, avec le régime réel, vous pouvez amortir votre bien sur 30 ans maximum (vos biens mobiliers sur 7 ans maximum). Ce mécanisme comptable permet de prendre en compte la dévalorisation de vos biens pour réduire le montant des revenus imposables.

La rentabilité de la location meublée

La location meublée est plus rentable comparée à la location nue. Dans un premier temps, avec le régime micro-BIC, l'abattement est de 50 % sur les revenus locatifs contre 30 % en location nue.

Par ailleurs, le montant des loyers dans une location meublée est plus élevé. Le bien étant meublé, vous offrez un service supplémentaire aux locataires. Le montant du loyer peut être jusqu'à 30 % plus élevé qu'en location vide.

Une meilleure plus-value en cas de revente

Dans le cadre de la LMNP, l'amortissement n'impacte pas le montant de la plus-value. Elle est établie sur le prix de vente, s'avérant plus intéressante. La plus-value des particuliers s'applique : de ce fait, elle est favorable à l'investisseur.

Un investissement partout en France

À l'inverse des dispositifs comme la loi Pinel, Denormandie, etc., le statut LMNP offre beaucoup plus de flexibilité. Vous n'êtes pas contraint d'investir dans des zones spécifiques. La location meublée non professionnelle peut se faire dans toutes les communes de France. De quoi profiter de belles opportunités.

La récupération de la TVA

La loi Censi Bouvard n'existe plus. Ce dispositif de défiscalisation était pourtant très intéressant lorsque vous investissiez dans des résidences-services. Il permettait d'obtenir une réduction d'impôt selon le montant investi, tout en récupérant la TVA.

Il est toujours possible de récupérer cette TVA sur votre investissement si vous achetez un bien meublé dans une résidence services.

Les inconvénients de la location meublée non professionnelle

Voici quelques limites à étudier avant de vous lancer dans la location meublée non professionnelle.

La durée du bail

En location meublée, le turn-over est potentiellement plus élevé. Le meublé séduit des étudiants ou d'autres personnes en mobilité professionnelle. Le bail de location n'est pas de 3 ans, mais de :

• 1 an en meublé classique.
• 9 mois en meublé étudiant.
• Jusqu'à 10 mois pour un bail mobilité.

Le fait de changer régulièrement de locataire engendre des démarches administratives plus lourdes qu'avec une location vide.

Pour limiter ces démarches, la gestion locative est une solution à envisager. Certes, elle a un coût, mais il s'agit du prix de votre confort, de la pérennisation de votre investissement locatif.

Une gestion administrative et fiscale plus complexe

Déduction des charges, amortissement, toutes ces notions peuvent sembler complexes. La LMNP, surtout avec le régime réel, nécessite l'intervention d'un professionnel de la comptabilité pour vous assurer de bien déclarer les bons chiffres. Là encore, cela a un coût. Toutefois vous bénéficiez des conseils d'experts pour toujours mieux optimiser la fiscalité de votre investissement immobilier locatif.

L'obligation de respecter une liste d'équipements

Cet investissement est plus coûteux au départ. S'il permet de louer plus cher, vous devez respecter une liste d'équipements pour votre location. Lit, table, chaises, équipements électroménagers : prenez en compte cette dépense avant de vous lancer en LMNP.

Quel type de logement privilégier ?

Pour votre location meublée, vous devez en premier lieu respecter certaines règles :

• La surface minimale du logement doit être de 9 m² avec une hauteur sous plafond au minimum de 2,20 m et 20 m³
• Le logement doit respecter des critères de performance énergétique minimum conformément à la loi n°2015-992.

Le choix du bien est ensuite libre. Vous pouvez ainsi investir dans une résidence services :

• Résidence pour étudiants.
• Résidence pour seniors.
• Résidence tourisme.
• Résidence d'affaires.

Rien ne vous contraint à investir dans ces types de résidences. L'investissement en LMNP non géré est aussi possible. Cette fois, vous achetez un bien indépendant, vous le meublez pour le mettre en location. Vous le gérez intégralement ou choisissez un organisme de gestion locative.

Privilégiez les petites surfaces. Le meublé est plus adapté aux étudiants, aux jeunes se lançant dans la vie active. Ils ne souhaitent pas, dans un premier temps, faire l'acquisition de meubles, d'électroménager. Studio et T2 sont des typologies parfaitement adaptées à la LMNP.

Concernant la localisation de votre investissement, choisissez une ville offrant le meilleur compromis entre prix d'achat et niveau des loyers. Vous augmenterez la rentabilité de votre location meublée non professionnelle.

Enfin, l'emplacement est important : près des universités, des pôles d'activité ou a minima des transports en commun. Choisissez le meilleur emplacement pour une location attractive permettant de limiter le risque de vacance locative.

Quels sont les équipements obligatoires en LMNP ?

LMNP ou LMP, peu importe le statut, la location meublée est encadrée par la loi Alur concernant les équipements à fournir aux locataires. Tout logement loué meublé doit être équipé des éléments suivants :

• Literie avec couette ou couverture.
• Volets ou rideaux dans les chambres.
• Plaques de cuisson.
• Four ou four à micro-ondes.
• Réfrigérateur.
• Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur, d'une température maximale de -6 °.
• Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas.
• Ustensiles de cuisine.
• Table.
• Sièges en nombre suffisant par rapport au nombre de locataires pouvant résider dans le logement.
• Étagères de rangement.
• Luminaires
• Matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s'il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage...).

S'il manque un seul de ces équipements obligatoires, le locataire peut parfaitement se retourner contre le propriétaire. Sans intervention de sa part, il pourra dénoncer le bailleur à l'administration fiscale. Celle-ci sera alors en droit de requalifier cette location en logement vide. Au regard des avantages de la location meublée, mieux vaut équiper dès le départ le logement.