Comment bénéficier du dispositif Pinel avec de l'immobilier ancien ?
Si vous n'êtes pas convaincu par l'investissement Pinel en neuf, car vous estimez par exemple que les prix sont trop élevés sur ce marché, sachez qu'il est aussi possible d'investir en Pinel dans de l'immobilier ancien. Il faudra néanmoins respecter un certain nombre de règles pour ce faire.
Avec le Pinel ancien, ou Pinel réhabilité, il convient de remettre en état le logement en matière de performances techniques. Vous investissez ainsi dans un bien immobilier ancien qui se trouve dans un état de délabrement avancé mais qui, une fois remis aux normes prévues légalement, vous permettra de louer et d'ainsi profiter des réductions d'impôt du dispositif ; ces réductions pouvant atteindre 21% de la valeur de votre bien, travaux de réhabilitation compris.
Afin d‘être éligible au dispositif de la loi Pinel réhabilité le logement doit être indécent, c'est-à-dire ne pas respecter au moins 4 des 15 critères suivants :
- Composition du logement :
a) Nombre et nature des pièces principales et des pièces de service ;
b) Surface habitable et hauteur sous plafond au sens de l'article R.* 111-2 du code de la construction et de l'habitation. - État général du gros œuvre
- Étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement
- État de la toiture et de la charpente
- État des garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse
- Absence ou présence de plomb dans les peintures et risque d'accessibilité
- Absence ou présence de matériaux dégradés contenant de l'amiante
- Électricité : sécurité et dimensionnement en fonction des équipements prévisibles
- Gaz : sécurité et état général
- État des réseaux d'eau :
a) Alimentation en eau potable, raccordements, nature des matériaux des canalisations ;
b) Évacuation des eaux usées et des eaux vannes. - Installations sanitaires : présence ou absence, situation et état général des éléments suivants : WC, baignoire ou douche, alimentation en eau froide et eau chaude
- État de la cuisine : existence d'une cuisine (ou coin-cuisine), évier, alimentation en eau froide et eau chaude, emplacement pour un équipement de cuisson
- Dispositif de chauffage : description et état général ; adaptation aux caractéristiques du logement ; dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion
- Dispositifs de ventilation et d'ouvertures : description et état général
- Caractéristiques des parois, des menuiseries extérieures et de leur vitrage
De plus il devra aussi ne pas respecter au moins 6 des 12 critères de performances techniques suivants :
- Respect des conditions minimales de surface et de volume habitables fixées par l'article R.* 111-2 du Code de la construction et de l'habitation
- Absence de risque d'accessibilité au plomb dans le logement et les parties communes de l'immeuble
- Absence de flocages, calorifugeages et faux-plafonds contenant de l'amiante et absence d'autres matériaux dégradés contenant de l'amiante.
- Sécurité de l'installation électrique et respect notamment des exigences suivantes :
a) présence d'un appareil général de commande et de protection de l'installation, en principe le disjoncteur de branchement ;
b) protection par dispositif différentiel (disjoncteur ou interrupteur différentiel) à l'origine de l'installation, de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre. Ce dispositif peut être intégré au disjoncteur de branchement ;
c) liaison équipotentielle dans chaque local contenant une baignoire ou une douche (salle d'eau) ;
d) dispositif de protection par fusible à cartouche ou disjoncteur divisionnaire sur chaque circuit, adapté à la section des conducteurs ;
e) élimination de tout risque de contacts directs avec des éléments sous tension, tels que conducteurs dénudés, bornes accessibles, appareillages détériorés ;
f) conducteurs protégés par des conduits, moulures ou plinthes ;
g) en cas de rénovation de l'installation électrique les travaux sont conformes aux dispositions de sécurité de la norme NF C 15-100 avec un dimensionnement suffisant en fonction des équipements prévisibles. - Sécurité de l'installation de gaz notamment les exigences suivantes : étanchéité des tuyauteries fixes des raccordements ; présence d'une ventilation adaptée au système d'évacuation des fumées de combustion ; présence d'un robinet pour chaque appareil, accessible et manœuvrable ; qualité de la combustion ;
- Évacuation des eaux usées et des eaux vannes avec dispositif évitant les remontées d'odeurs (siphons et colonnes ventilées)
- Existence d'au moins une pièce spéciale pour la toilette, avec une douche ou une baignoire et un lavabo alimentés en eau chaude et froide
- Existence d'un cabinet d'aisance séparé des pièces principales
- Présence de protection solaire sur les baies exposées (volets, stores opaques ou contrevents)
- Isolation des combles lorsque le logement est situé sous comble
- Ensemble constitué des fenêtres et portes-fenêtres, existant ou amélioré, de caractéristique thermique (Uw) inférieure ou égale à 2,9 W/m²K et compatible avec la ventilation du logement. Si le respect de cette exigence impose le remplacement de ces éléments, la valeur Uw doit alors être inférieure à 2,4 W/m²K. Toutefois, il peut être dérogé à cette obligation de remplacement si l'avis conforme de l'Architecte des Bâtiments de France, requis pour l'autorisation des travaux, permet une amélioration des éléments existants permettant d'atteindre une valeur inférieure ou égale à 2,9 W/m²K.
- Dans le cas d'un chauffage individuel, quel que soit le statut de l'immeuble, ou d'un chauffage collectif dans un immeuble appartenant à un propriétaire unique présence :
a) d'un chauffage à eau chaude centralisé avec une chaudière a minima référence RT 2000 ou air, avec des dispositifs de régulation, calorifugeage et équilibrage (présence d'une chaudière correspondant aux caractéristiques thermiques de référence de l'article 22 de l'arrêté du 29 novembre 2000 relatif aux caractéristiques thermiques des bâtiments nouveaux et des parties nouvelles de bâtiments ;
b) ou, si la solution est adaptée aux caractéristiques thermiques du bâtiment, d'un chauffage électrique avec système de régulation et de programmation muni d'émetteurs fixes (NF classe C ou équivalent), de planchers directs, de plafonds rayonnants, ou de systèmes à accumulation ;
c) ou un chauffage par un système thermodynamique.
C'est un expert indépendant de la construction qui devra vérifier que l'immeuble est conforme aux dispositions précitées. Il étudiera le bien et déterminera dans un premier temps si ce dernier est éligible au dispositif, conformément aux conditions d'éligibilité Pinel. Cela vous permettra de vous lancer dans les travaux. Dans un second temps il attestera de la conformité des travaux après leur réalisation. Pour ce faire il remplira un document qui vous sera fourni par le service des impôts le « modèle d'attestation de l'état descriptif du logement ». Il faudra que le logement, après la fin des travaux, réponde à toutes les conditions précédentes.
Ce sont ensuite les dispositions classiques de PINEL qui s'appliquent s'agissant de la zone du logement, des modalités de location quant aux locataires et aux loyers ainsi que concernant l'engagement locatif.
La démarche pour le PINEL ancien est donc plus longue que pour du PINEL neuf. Il convient d'étudier au cas par cas la rentabilité éventuelle d'un tel projet. En effet le coût des travaux, outre la revalorisation du bien et la réduction d'impôt pendant plusieurs années, pourra être compensé par le prix au mètre carré beaucoup moins élevé que pour du neuf. Dans d'autres cas, c'est la technique du déficit foncier, sur un immeuble moins délabré, qui pourra s'avérer plus avantageuse. Dès lors comme pour tout investissement c'est le projet dans son ensemble qui doit être minutieusement étudié et pensé pour répondre au mieux aux besoins de l'investisseur.
En résumé Il vous faudra trouver un logement inhabitable et correspondant aux critères légaux. Pour ce faire il vous faudra obligatoirement faire appel à un expert indépendant qui pourra être un diagnostiqueur agréé, un géomètre ou encore un architecte par exemple. Vous pourrez alors envisager les travaux nécessaires et répondant aux modalités légales. Les travaux devront être terminés avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l'acquisition du bien. Durant ces derniers veillez à conserver toutes les factures puisque celles relatives à la réhabilitation serviront pour la réduction d'impôt et celles des travaux d'entretien, de réparation ou de rénovation dissociables pourront vous permettre de bénéficier du régime fiscal du déficit foncier. Vous pourrez ensuite louer votre logement en respectant les obligations légales du dispositif.