La réduction d’impôt en loi Pinel : montant et conditions

Qu'est-ce que le dispositif Pinel ?

Il s'agit d'un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une réduction d'impôt. Il a été mis en place afin d'inciter les propriétaires à investir dans des logements neufs situés en zones tendues. Une zone tendue est une zone géographique où la demande locative est plus forte comparée à l'offre.

Promulguée en 2014, la loi Pinel faisait alors suite à la loi Duflot. Depuis 2022, le montant de la réduction d'impôt est en baisse (sauf si vous investissez en Pinel +).

La loi Pinel prendra fin au 31 décembre 2024.

Les critères pour bénéficier d'une réduction d'impôt en Pinel

Pour bénéficier de la réduction d'impôt en loi Pinel, vous devez respecter un certain nombre de conditions concernant le logement, le loyer ou encore les locataires.

De plus, un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans est imposé pour rendre le projet éligible.

Les conditions liées au logement

Pour accéder à un logement, ce dernier doit être situé en zone A bis, A ou B1. Les zones B2 et C sont exclues pour tout nouvel investissement depuis 2018.

D'autre part, la loi Pinel concerne les logements suivants :

• Logement vide.
• Logement neuf.
• Logement en l'état futur d'achèvement.
• Logement que vous faites construire.
• Logement ancien faisant l'objet de travaux de rénovation (représentant au moins 25 % du coût total de l'opération).
• Logement faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
• Local transformé en logement d'habitation.

Depuis le 1^er janvier 2021, le bien peut être uniquement un logement dans un immeuble collectif. Les maisons individuelles sont donc exclues du dispositif Pinel.

Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique :

• Bien neuf ou à construire : réglementation thermique RT 2012.
• Bien nécessitant des travaux : label HPE rénovation 2009 ou label BBC rénovation 2009.

Le logement doit être loué dans les 12 mois après son acquisition ou sa livraison.

Les conditions liées au locataire

Il n'est pas possible de choisir n'importe quel locataire pour bénéficier de la réduction d'impôt en loi Pinel. Ce dispositif a pour vocation de rendre accessibles les logements décents. De ce fait, un plafond de ressources a été instauré selon la zone d'habitation, la composition du foyer fiscal.

Si vous investissez en 2024, les ressources de vos locataires ne devront pas excéder les montants suivants :

Par ailleurs, le locataire peut être un membre de la famille, dans la mesure où il n'est pas rattaché au foyer fiscal du propriétaire.

Les conditions liées au loyer

Le loyer est, lui aussi, plafonné, là encore pour rendre les logements Pinel plus accessibles. Le montant du loyer est plafonné selon la zone d'investissement.

En 2024, les plafonds sont les suivants.

Pour calculer le montant maximal du loyer, vous devez procéder de la manière suivante :

• Surface utile x coefficient multiplicateur x loyer au m².Pour connaître le coefficient multiplicateur, le calcul est le suivant :
• 0,7 + (19/surface utile).

Le montant de la réduction d'impôt

Le montant de la réduction d'impôt a été fortement revu à la baisse. Ce tableau récapitule les montants entre 2022 et 2024 :

Le montant de la réduction d'impôt s'applique sur le coût total de l'opération plafonné à 300 000 € ou 5 500 € du m². Le montant maximal de la réduction d'impôt est donc en 2024 de 42 000 € (contre 63 000 € en 2022).

Exemple : vous investissez en 2024 à hauteur de 250 000 €. Vous vous engagez pour une location sur 9 ans. Le montant de la réduction d'impôt est de 30 000 € (250 000 x 12 %), soit 3 333 € par an. Si le coût de votre acquisition est supérieur à 300 000 €, la réduction s'appliquera uniquement sur cette somme plafond. Tout montant supérieur ne permettra pas d'obtenir un avantage fiscal.

Comment bénéficier de la réduction d'impôt ?

Pour bénéficier de votre réduction d'impôt en loi Pinel, vous devez déclarer votre investissement. Lors de votre déclaration de revenus de l'année d'achèvement du logement, des travaux ou d'acquisition, joignez les documents suivants.

Note annexe conforme au modèle BOI-LETTRE-000013 ou déclaration 2044 EB avec :

• Votre identité.
• Votre adresse.
• L'adresse du logement.
• La date d'acquisition ou d'achèvement des travaux.
• La date de première mise en location.
• La surface afin de pouvoir fixer le loyer.
• Le montant du loyer hors charges.
• L'engagement de louer à usage d'habitation principale un logement vide, mais aussi la durée minimale de location.
• L'engagement de louer à une personne n'appartenant pas au foyer fiscal.
• Les modalités de calcul de la réduction d'impôt.

Une copie du bail doit être jointe (si le logement n'est pas encore loué, le bail sera joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est signé).

Une copie de l'avis d'imposition du locataire permet de vérifier son éligibilité. L'administration fiscale demande l'avis de l'avant-dernière année précédant la signature du bail.

Le montant de la réduction d'impôt à laquelle vous avez droit est déduit de votre imposition annuelle.

Pinel : les charges déductibles

Avec la loi Pinel, vous pouvez choisir votre régime fiscal afin de toujours mieux optimiser votre imposition.

Avec ce régime simplifié, vous bénéficiez d'un abattement de 30 % sur les loyers perçus.

Le régime réel permet de déduire des charges de vos revenus locatifs pour en limiter leur impact sur votre imposition. Les charges déductibles sont les suivantes :

• Les charges de copropriété.
• Les frais de garantie.
• Les frais d'entretien et de réparation.
• La taxe foncière.
• Les primes d'assurance.
• Les intérêts d'emprunt.

Quand commence la réduction d'impôt en Pinel ?

Dans le cadre d'un investissement locatif en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), la réduction d'impôt débute au moment de l'achèvement des travaux.

Dans le cadre de l'achat d'un logement neuf déjà construit, la défiscalisation débute à la signature de l'acte authentique de vente.

Le cas particulier du Pinel Plus

Le Pinel+ est un dispositif entré en vigueur au 1^er janvier 2023, lorsque le dispositif initial a été modifié avec une réduction d'impôt moindre.

Le Pinel Plus permet de bénéficier de la réduction d'impôt en vigueur jusqu'au 31 décembre 2022, à savoir :

• 12 % sur 6 ans.
• 18 % sur 9 ans.
• 21 % sur 12 ans.

Pour obtenir cet avantage fiscal, le bien immobilier doit présenter des caractéristiques spécifiques :

• Un niveau de performance énergétique supérieur à la réglementation en vigueur.
• Une surface habitable minimale de 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4, 96 m² pour un T5.
• L'existence d'espaces extérieurs privatifs d'une surface minimale de 3 m² pour un T1 ou un T2, 5 m² pour un T3, 7 m² pour un T4, 9 m² pour un T5.
• Deux orientations différentes pour les logements de T3 et plus.

Le Pinel Plus cesse, lui aussi, au 31 décembre 2024.

Peut-on cumuler un investissement Pinel avec d'autres avantages fiscaux ?

La réduction d'impôt s'applique à deux logements maximum en loi Pinel.

D'autre part, si vous bénéficiez de plusieurs avantages fiscaux, vous devez respecter le plafond des niches fiscales, à savoir 10 000 € par an. Cela concerne :

• Le crédit d'impôt frais de garde des jeunes enfants.
• Le crédit d'impôt emploi d'un salarié à domicile.
• La réduction d'impôt investissement locatif intermédiaire (Pinel).
• Les investissements forestiers.
• La réduction d'impôt Loc'Avantages.