L’importance des assurances décennale et dommages-ouvrage dans les travaux de construction ou de rénovation d’un bien
Les travaux de construction, d’extension ou de rénovation du gros œuvre nécessite la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (DO) par le propriétaire du bien. Obligatoire, elle est un maillon essentiel de la chaîne du système d’assurance construction en France avec son rôle de pré-financeur, avant recherche de responsabilités, des travaux de réparation des dommages relevant de la garantie décennale des constructeurs.
Attention, assurance obligatoire !
Un projet de construction d'envergure passe forcément, pour le propriétaire du bien concerné, par la case assurance dommages-ouvrage (DO). Depuis la loi Spinetta de 1978, la souscription de cette garantie est exigée pour toute construction neuve, rénovation et réhabilitation de l'existant réalisée par un professionnel ou un particulier.
A ce titre, l'article L. 242-1 du Code des assurances précise que « toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l'ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l'ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l'article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l'article 1792 du Code civil ».
Les opérations concernées par l'assurance construction font référence aux travaux de gros œuvre. Nous ne parlons pas ici d'un coup de peinture ou de décoration d'intérieur !
Par exemple, une assurance dommages-ouvrage ne sera pas obligatoire pour la pose d'une piscine hors-sol. Elle le sera en revanche pour la construction d'une piscine en béton.
Double mécanisme
Car le système français de l'assurance construction repose sur l'imbrication de deux garanties. En premier lieu, la loi oblige les professionnels de la construction (le maître d'œuvre qui réalise les travaux) à la souscription d'une garantie décennale. Cette assurance de responsabilité professionnelle engage l'entreprise assurée pour une période de dix ans à compter de la réception des travaux. Le contrat intervient sur tous les dommages, vices de constructions ou malfaçons susceptibles d'affecter la solidité ou l'habitabilité du bien. De l'autre côté, l'assurance dommages-ouvrage du propriétaire se chargera de couvrir, avant toute recherche de responsabilité, le montant des travaux de réparation des sinistres entrant dans le périmètre de la garantie décennale du constructeur.
Dans les faits, l'assurance DO s'active au moment où la garantie de parfait achèvement, qui impose à l'entrepreneur de réparer les éventuels désordres constatés pendant l'année suivant la réception des travaux, prend fin. Elle prend le relai jusqu'à la fin des 10 années couvertes par l'assurance décennale du constructeur.
L'assurance DO doit être souscrite avant l'ouverture du chantier. En cas de sinistre, à signaler impérativement par lettre recommandée avec accusé de réception, l'assureur dispose d'un délai maximum de soixante jours pour signifier sa prise en charge ou non du sinistre, et de quatre-vingt-dix jours pour présenter une offre d'indemnisation.
A savoir également : la garantie DO reste active en cas de revente du bien immobilier qui interviendrait pendant la période contractuelle de 10 ans.
Quelles conséquences en cas de non-souscription ?
Les conséquences en cas d'absence de garantie DO peuvent être très lourdes. L'article L 243-3 du Code des assurances évoque une amende de 75 000 euros et une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à six mois.
En cas de sinistre, l'absence de garantie DO obligera le propriétaire à assigner lui-même en justice le constructeur jugé responsable des dommages subis. Une procédure longue et coûteuse.
Enfin, en cas de revente avant la fin des dix ans de couverture, l'acheteur du bien immobilier non couvert par l'assurance dommages-ouvrage pourra se retourner directement contre l'ancien propriétaire en cas de dommages affectant l'habitabilité ou la solidité du logement.
A noter que, dans le cadre d'une transaction immobilière, le notaire doit obligatoirement signaler au futur acheteur que le bien n'est pas couvert par une assurance DO. De quoi refroidir les ardeurs d'un potentiel l'acquéreur.
Un coût important
Par la nature des dommages qu'elle couvre et le temps de garantie qu'elle accorde, le coût d'une assurance DO n'est pas neutre. Très variable, Il peut atteindre 6 ou 7 % du montant global des travaux engagés. Beaucoup d'assureurs, notamment des mutualistes, la proposent et de nombreux courtiers d'assurance sont également actifs sur cette branche. Dans le cas où le maître d'ouvrage ne parviendra pas à trouver un opérateur pour lui accorder une assurance dommages-ouvrage, celui-ci peut saisir le Bureau Centrale de Tarification (BCT). Cet organisme se chargera de fixer le tarif de la garantie DO auprès de l'assureur choisi par le maître d'ouvrage.
L'accent mis par les pouvoirs publics, à grand coup d'aides financières comme la célèbre MaPrimeRenov, ont également mis les tarifs des assureurs construction sous pression, notamment pour garantir les travaux de rénovation énergétique.
En voulant massifier de ce type d'opérations auprès des particuliers, les pouvoirs publics ont favorisé, par effet d'aubaine, la création de nombreuses entreprises « spécialisées » dans ce type de travaux. Avec, à la clé, des opérateurs aux compétences discutables voire douteuses. Et donc des perspectives de sinistres anticipées à la hausse par le marché de l'assurance.
Si bien choisir son entrepreneur est une chose, bien choisir son assureur en est une autre. A ce titre, l'assuré doit rester vigilant sur le prix de la garantie DO. Et pas forcément dans le sens que l'on pourrait croire. S'il ne faut évidemment pas hésiter à comparer les différentes offres du marché pour optimiser la charge, une prime anormalement basse doit impérativement appeler à la méfiance. A la fin des années 2010, le secteur de l'assurance construction avait en effet connu une cascade de défaillances d'acteurs étrangers opérant en libre prestation de services. Venus pénétrer le marché français à grands coups de tarifs ultra-compétitifs, ces porteurs de risque se sont rapidement retrouvés dans l'incapacité d'honorer leurs engagements, laissant leurs assurés le bec dans l'eau.
On l'aura compris, une bonne assurance construction passe forcément par un assureur solide !
