L’amortissement en LMNP / LMP
L'un des nombreux avantages de la location meublée, qu'elle soit professionnelle ou non, est d'ordre fiscal. En effet les loueurs en meublé assujettis au régime réel de l'imposition peuvent amortir leur investissement sur de nombreuses années et ainsi payer peu ou pas d'impôts sur leurs revenus fonciers.
L'amortissement représente la perte de la valeur du bien dans lequel vous avez investi, pendant une période définie. Cette perte de valeur est liée à l'usure et à l'obsolescence du mobilier et de l'immobilier. Elle sera imputée comme une charge sur la déclaration des revenus locatifs, permettant ainsi, lorsque cela est bien mis en place, de ne pas payer d'impôts sur les revenus locatifs pendant de longues années.
L'amortissement se calcule par composant du bien. Il faudra donc séparer le gros œuvre (amortissable sur 50 ans généralement), les installations générales et techniques (10 à 20 ans), la façade (20 à 40 ans) ou encore le mobilier (5 à 10 ans). Chacune de ces parties aura donc une durée de vie et un prix qui permettront de calculer leur amortissement respectif (prix / années de vie). L'opération est complexe et nécessitera l'aide d'un comptable.
Il faudra alors additionner toutes ces charges à amortir afin de connaitre l'amortissement annuel réalisable sur votre bien immobilier.
Si l'amortissement ne peut pas créer de déficit il est néanmoins reportable indéfiniment. Dès lors beaucoup d'investisseurs se servent de cet avantage pour défiscaliser durant 10, 20 ou 30 ans avant de revendre l'immeuble. En effet, une fois l'amortissement épuisé, ils rachètent alors un nouveau bien en LMNP pour continuer à ne pas être imposables sur leurs revenus fonciers.
En plus de l'intérêt énorme qu'il représente lors de la durée de l'amortissement ce dernier n'a aucun impact sur la plus-value lors de la vente du LMNP amorti.
Exemple pratique :
Prenons un exemple en le simplifiant et sans prendre en compte les réévaluations de loyers et différentes augmentations des charges et taxes, cela permettra de comprendre le mécanisme de manière simplifiée mais ne sera absolument pas représentatif des prix du marché.
Un investisseur achète un bien immobilier, sans recours à l'emprunt. Ce dernier lui coûte 200 000 € HT auxquels il faut ajouter 8 000 € de frais de notaire. Le loyer est de 600 €, soit 7 200 € par an.
Le prix du bien se décompose de cette façon : 18 000 € pour le terrain (les charges du terrain ne sont pas amortissables) +170 000 € d'immobilier + 8 000 € de frais d'agence + 8 000 € de frais de notaire.
On aura donc 208 000 € - 18 000 € = 190 000 € amortissables.
Le mobilier a une durée de vie de 4 ans soit : 1 000 € par an pendant 4 ans
L'immobilier et les frais sont amortissables sur 30 ans soit : 6 200 € par an pendant 30 ans.
| Recettes locatives | Charges déductibles |
| + 7 200 € | 1 000 € de taxe foncière |
| 300 € de charges de copropriété annuelles | |
| 1 000 € de mobilier sur 4 ans | |
| 6 200 € d'immobilier sur 30 ans | |
| + 7 200 € | - 8 500 € |
| Solde = - 1 300 € | |
Ainsi pendant 4 ans vous ne paierez pas d'impôts fonciers et pourrez reporter 5 200 € au total. Puis quand le mobilier sera amorti il vous restera 26 ans avec un solde de 300 € reportables par an.
Vous ne paierez donc pas d'impôt pendant encore 27 ans (soit 31 ans au total), pour n'être imposé que sur une partie de vos revenus (1 400 €) lors de la 32ème année.
Vous pourrez alors revendre votre bien et recommencer le processus pour continuer à ne pas être imposé sur vos revenus fonciers.
En résumé L'amortissement dans le cadre de LMNP / LMP est un énorme avantage pour l'investisseur qui souhaite défiscaliser ses revenus fonciers pendant une longue période pouvant durer plusieurs dizaines d'années. Néanmoins les calculs sont d'une grande complexité et doivent être parfaitement réalisés afin de ne pas vous pénaliser par la suite lors d'un redressement fiscal par exemple. Il est donc primordial d'être accompagné par un comptable ou un expert-comptable afin de bien encadrer les calculs et de sécuriser ainsi son investissement.